Mietrecht Rechtsberatung und Vertretung

Die Eigenbedarfskündigung muss von Anfang an stimmen

Bei Eigenbedarfskündigungen kann man wegen der gesetzlichen Vorgaben nur in sehr beschränktem Umfang nachbessern. Hier muß – wie ich immer zu sagen pflege – „der erste Schuß sitzen“. Andernfalls läuft man Gefahr, erst im Räumungsprozess zu merken, dass in der Eigenbedarfskündigung Fehler gemacht wurden. Die können dann nicht mehr repariert werden.

Stellen Sie sich nur folgendes Szenario vor: Das Mietverhältnis besteht schon seit über acht Jahren, die Kündigungsfrist beträgt demnach neun Monate. Sie kündigen Ende Juli 2017 zum 30.04.2018 wegen Eigenbedarfs allerdings ohne diesen ausreichend darzustellen. (Der Mieter wird von mir beraten und ich gebe ihm den Rat, sich zur Kündigung nicht zu äußern, weil wir dadurch erst einmal neun Monate Zeit gewinnen.)

Am 02. oder 03.05.18 ist der Mieter noch immer in der Wohnung. Sie gehen zum Anwalt, der noch im Mai 2018 Räumungsklage erhebt. Nach Durchführung des schriftlichen Vorverfahrens setzt das Gericht wegen der Sommerferien einen Verhandlungstermin erst für September 2018 an. Einen Monat später gibt das Gericht Ihrer Klage statt. Der Mieter legt einen Monat später Berufung ein und begründet diese fristgerecht abermals einen Monat später.

Zwei Jahre verloren und eine Menge Geld verbrannt

Wir haben zwischenzeitlich Weihnachten 2018! Das Berufungsgericht terminiert für April 2019. (Die Zeitspannen entsprechen meinen Erfahrungen in München.) Im Termin eröffnet Ihnen das Berufungsgericht, dass seines Erachtens die Eigenbedarfskündigung nicht ausreichend begründet ist. Sie können keine Gründe „nachschieben“, weil das Gericht nur die Gründe berücksichtigen darf, die in Ihrem Kündigungsschreiben vom Juli 2017 auch dargelegt wurden. Das Räumungsurteil vom Oktober 2018 wird aufgehoben und die Klage abgewiesen. Zwei Jahre sind vergangen und Sie können das „Spiel“ von vorne beginnen, wenn Sie dazu noch die Nerven und das Geld haben. Bis dahin haben Sie (bei einer Monatsmiete von € 1.000,-) knapp € 10.000,- an Anwalts- und Gerichtskosten „verbrannt“!

Das ist ist keine Schwarzmalerei, das kann man leider täglich vor Gericht beobachten. Mit einer fachlich kompetenten Beratung durch meine Kanzlei sind Sie von Anfang an auf der sicheren Seite.

Ab welchem Zeitpunkt darf der neue Eigentümer eigentlich kündigen? Die Situation: Der Vermieter verkauft am 01.07.2019 die an Sie vermietete Wohnung an einen Käufer, der diese Wohnung zur künftigen Eigennutzung erworben hat. Am 15.08.19 kündigt der Käufer das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. In seinem Kaufvertrag steht, dass Besitz, Nutzen und Lasten am 01.08.19 auf ihn als Käufer übergehen. Er fühlt sich daher berechtigt, die Kündigung am 15.08.19 aussprechen zu können.

Das ist allerdings ein weit verbreiteter Irrtum. Das Mietverhältnis geht kraft Gesetz erst mit Eintragung der Auflassung (nicht der Auflassungsvormerkung oder der Regelung im Kaufvertrag) auf den Käufer über. In diesem Fall wurde die Auflassung erst am 17.09. im Grundbuch eingetragen. Die Kündigung ist also unwirksam und bis der Käufer das merkt, ist viel Zeit vergangen.

Weitere Tipps werde ich auf meiner Homepage nicht erteilen, denn ich will ja mit meinem Wissen, das ich mir in den vielen Jahren meiner Ausbildung und Berufspraxis erarbeitet habe, auch Geld verdienen.

„Und täglich grüßt die Schriftformfalle“ oder:

Mündliche Einigungen sind eine Zeitbombe!

Eine gesetzliche, nicht abdingbare Regelung (§§ 578 Abs. 2, 550 des Bürgerlichen Gesetzbuches), die schon manchem die Existenz ernsthaft gefährdet bzw. sogar gekostet hat.

Die Regelung: Danach gilt ein Mietvertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen, wenn er für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form abgeschlossen wird.

Das klingt zunächst gar nicht so dramatisch, kann aber dramatische Folgen haben, da nicht nur der Abschluss, sondern auch alle nachträglichen Änderungen (Änderungen, Nachträge, abweichende Vereinbarungen etc.) der zwingenden Schriftform unterliegen.

Beispiele aus der Praxis:

Zwei Brüder vermieten Räume zum Betrieb eines Juweliergeschäftes. Den Mietvertrag unterschreibt nur einer der Brüder. Der Mietvertrag wird auf zehn Jahre mit einen zweifachen Option des Mieters, den Mietvertrag um je fünf Jahre verlängern zu können, abgeschlossen. Der Mieter investiert einige hunderttausend Euro für die Ladeneinrichtung und die Sicherheitsausstattung. Außerdem richtet er sich noch eine Goldschmiedewerkstatt ein Nach zwei Jahren wird das Mietobjekt verkauft. Der neue Eigentümer hat andere Pläne und will das Objekt anders nutzen (konkret: abreißen und neu bebauen). Er kündigt das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Quartalsende. Statt der mieterseits geplanten Nutzung von zwanzig Jahren muss dieser das Objekt bereits nach drei Jahren räumen. Die Investitionen, die für die zwanzig Jahre kalkuliert waren, sind zunichte gemacht. Grund: Die fehlende Unterschrift des nicht unterzeichnenden Bruders verstößt gegen die Schriftform, der Mietvertrag gilt unbefristet und kann jederzeit ordentlich gekündigt werden.

Anderes Beispiel:

Der Mietvertrag wird schriftlich auf zehn plus zweimal fünf Jahre (vgl. oben) abgeschlossene. Nachträglich werden Flächenänderungen vereinbart. Die genauen Flächen werden nicht präzise beschrieben. Aufgrund abweichender Flächenangaben kann ein Außenstehender anhand der Nachtragsvereinbarung nicht genau nachvollziehen, welche Flächen hinzugekommen bzw. herausgenommen wurden. Die Nachtragsvereinbarung genügt damit nicht dem Schriftformerfordernis. Die Befristung gilt nicht mehr. Der Mietvertrag ist jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündbar.

Oder: Die Miete wird einvernehmlich erhöht, ohne dies schriftlich festgehalten wird. Auch hier: Verstoss gegen die Schriftform: die Befristung entfällt.

Oder: Die Parteien setzen mündlich nach einer wirksamen Kündigung den Mietvertrag mit einer abweichenden Miethöhe fort. Die Schriftform ist nicht gewahrt; das Mietverhältnis gilt als unbefristet.

Es gibt eine Fülle von Anwendungsbereichen, die massive Auswirkungen für den Mieter haben, mit denen er nicht gerechnet hat, und das alles, weil er sich bei Abschluss des Mietvertrages oder bei dessen Änderung ein paar hundert Euro für eine anwaltliche Beratung gespart hat und die ihn im Nachhinein viele zehn- oder gar hunderttausend Euro je nach Ausstattung der Mieträume kosten.

Schönheitsreparaturen werden auch während der Mietzeit fällig, wenn nicht nur unwesentliche Abnutzungsspuren, wie etwa durch leichtere Lichtverfärbungen, aufgetreten sind. So wird die Fälligkeit zu bejahen sein, wenn sich die Mietsache in einem so abgenutzten Zustand befindet, dass aus der Sicht eines objektiven Betrachters unter Berücksichtigung von Treu und Glauben und der Verkehrssitte ein Renovierungsbedarf besteht. Das kann etwa der Fall sein, wenn die Farbe schwindet, die Tapeten unansehnlich und schadhaft werden, wenn die Decke Risse bekommt und verschmutzt, wenn die Dekoration verbraucht bzw. abgenutzt ist oder sich die Räume in einem nicht mehr zur Weitervermietung geeigneten Zustand befinden.